Mehrwertsteuer und Ferienhäuser

Vorsteuerabzug Der Eigentümer eines Ferienhauses, der das Ferienhaus mit Mehrwertsteuer an Dritte vermietet, kann die Mehrwertsteuer auf Käufe und Investitionen im Zusammenhang mit dem Ferienhaus abziehen, soweit diese auf die mehrwertsteuerpflichtige Nutzung zurückzuführen sind. Dabei kann die Anzahl der Tage, an denen die Ferienwohnung mehrwertsteuerpflichtig genutzt wird, im Vergleich zur sonstigen Nutzung zugrunde gelegt werden.

Umsatzbezogene Befreiung Die auf die Vermietung des Ferienhauses entfallende Mehrwertsteuer muss vom Eigentümer für jeden Zeitraum erklärt werden. Wenn der Eigentümer keine MwSt-Aufzeichnungen führen und die MwSt nicht regelmäßig erklären möchte, kann er bei den Steuerbehörden die umsatzbezogene Umsatzsteuerbefreiung (OVOB) beantragen. Diese Regelung wurde zum 1. Januar 2020 geändert und kann angewendet werden, wenn der Unternehmer einen Umsatz von höchstens 20.000 EUR (ohne Mehrwertsteuer) im Jahr erzielt. Bei der OVOB handelt es sich um eine Mehrwertsteuerbefreiung, d. h. es wird keine Mehrwertsteuer fällig und es muss keine Mehrwertsteuererklärung abgegeben werden, aber es besteht auch kein Recht auf Vorsteuerabzug bei Einkäufen. Entscheidet sich der umsatzsteuerpflichtige Unternehmer für die Anwendung der Regelung, so ist er verpflichtet, sie drei Kalenderjahre lang anzuwenden. Der Antrag auf Anwendung der OVOB muss vier Wochen vor Beginn des Zeitraums, in dem die Regelung angewandt werden soll, bei der Finanzverwaltung eingehen. Dazu kann ein Formular auf der Website der Steuerverwaltung verwendet werden. Für Eigentümer von Ferienwohnungen ist es wichtig, dass sie ihren Wohnsitz in den Niederlanden haben, um die OVOB anwenden zu können. Ausländische Eigentümer von Ferienhäusern in den Niederlanden können sie nicht in Anspruch nehmen. Vermietung von Ferienhäusern durch Vermittler Abgesehen davon, dass der Eigentümer eines Ferienhauses das Objekt in seinem eigenen Namen an Dritte vermieten kann, kann die Vermietung eines Ferienhauses auch über einen Vermittler erfolgen. Die Vermietung durch den Vermittler kann dann auf verschiedene Weise erfolgen. Vermittler vermittelt Der Vermittler vermietet das Ferienhaus nicht in eigenem Namen an den Gast, sondern die Vermietung erfolgt direkt vom Eigentümer des Ferienhauses an den Gast. Diese Vermietung wird mit 9 % MwSt. besteuert. Der Vermittler vermittelt und stellt dem Eigentümer dafür eine Gebühr in Rechnung. Hierauf erhebt der Vermittler 21 % MwSt. Der Vermittler schließt den Mietvertrag in seinem eigenen Namen ab Eine andere Möglichkeit ist, dass der Vermittler den Mietvertrag mit dem Gast in eigenem Namen, aber auf Kosten und Risiko des Eigentümers der Ferienwohnung abschließt. In diesem Fall finden zwei Vermietungsvorgänge statt. Zum einen die Vermietung durch den Eigentümer des Ferienhauses an den Vermittler und zum anderen die Vermietung durch den Vermittler an den Gast. Dies gilt auch für den Fall, dass der Eigentümer die Ferienwohnung gewerbsmäßig an einen Vermittler vermietet und der Eigentümer mit dem Vermittler einen Mietvertrag auf gewerblicher Grundlage abschließen muss, um die Ferienwohnung selbst nutzen zu können. Nach einer Entscheidung (BLKB 2013/1686M, Abs. 7.4.2, 30. September 2013) werden sowohl Vermietungen des Eigentümers an den Vermittler als auch Vermietungen des Vermittlers an den Gast und den Eigentümer mit 9 % MwSt. besteuert. Anwendung der Reisebüroregelung durch den Vermittler Ein Vermittler muss die Reisevermittlungsregelung anwenden, wenn er durch die Vermietung von Ferienwohnungen eine Reiseleistung erbringt. Dies ist der Fall, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind: a) es muss sich um eine Reise handeln, b) die der Unternehmer im eigenen Namen anbietet, und c) bei der der Unternehmer Lieferungen und Leistungen anderer Unternehmer in Anspruch nimmt. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs in der Rechtssache Alpenchalets Resorts GmbH zeigt, dass die Überlassung einer von einem anderen Steuerpflichtigen gemieteten Ferienwohnung oder die Überlassung einer Ferienwohnung zusammen mit zusätzlichen Dienstleistungen eine einheitliche Dienstleistung ist, auf die die Reisebüroregelung Anwendung findet. Es wird nicht mehr zur Bedingung gemacht, dass Dienstleistungen (wie Service und Beratung) während der Vermietung erbracht werden müssen. Infolge dieses Urteils scheint die Reisebüroregelung sehr breit anwendbar zu sein. Vermittler (z. B. Fremdenverkehrsbüros), die Ferienhäuser vermieten und diese dann in eigenem Namen weitervermieten, scheinen - auf der Grundlage des Urteils des Europäischen Gerichtshofs - die Reisebüroregelung anwenden zu müssen. Vermittler, die eine Ferienwohnung nicht in eigenem Namen vermieten, sondern z. B. nur beim Abschluss des Mietvertrags zwischen Eigentümer und Gast vermitteln, fallen nicht unter die Reisebüroregelung. Auf die Marge entfallende Mehrwertsteuer Bei Anwendung der Reisevermittlungsregelung werden 21 % Mehrwertsteuer auf die erzielte Marge fällig. Die Gewinnspanne ist die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis. Die Gewinnspanne kann pro Reise oder pro Zeitraum berechnet werden. Der umsatzsteuerpflichtige Unternehmer ist in dieser Wahl frei; aus der Buchführung muss jedoch hervorgehen, wie der Unternehmer die Gewinnspanne berechnet hat. Reisebüroregelung und Vorsteuerabzug Es besteht kein Recht auf Vorsteuerabzug für die Kosten von Reisebestandteilen, die dem Reisenden direkt zugute kommen. Die Mehrwertsteuer auf allgemeine Ausgaben (wie Buchhaltungskosten) kann jedoch abgezogen werden, sofern der Unternehmer mehrwertsteuerpflichtige Dienstleistungen erbringt. Reisebüroregelung und Rechnung Ein Unternehmer, der die Reisebüroregelung anwendet, weist auf der Rechnung keine Mehrwertsteuer aus, sondern: "Sonderregelung Reisebüros".

Zusammenfassend Die Vermietung einer Ferienwohnung kann auf unterschiedliche Weise gestaltet werden. Wird ein Vermittler eingeschaltet, ist zu prüfen, ob die Vermietung durch den Vermittler die Voraussetzungen für die Reisebüroregelung erfüllt, so dass auf die Marge 21 % MwSt. fällig werden. Die Anwendung der Reisebüroregelung ist keine Wahlmöglichkeit, sondern zwingend vorgeschrieben, wenn die in diesem Artikel genannten Bedingungen erfüllt sind. Kurz gesagt: Individualisierung. Autor: Herr C.W. (Carola) van Vilsteren Dieser Artikel erschien in F&A Actueel 2020, afl 9. Quelle: cmweb.nl.